从2004年的8月31日开始，北京土地市场开始推行招拍挂模式。时至今日已近3年了，这当中北京土地政策在不断调整变化，房地产开发商也努力的适应着。“农村的农民种地是靠天吃饭，而房地产开发商简直就是城市农民，靠政策吃饭！”一位房地产同行叹道。
我自2004年初，从国美电器内调到鹏润地产，后跨入明天地产，先是负责土地储备，继而负责销售，而今又负责工程施工的管理。三年间，我先是与规委、建委、国土局打交道，后与业主打交道，现在又与施工队伍、设计院、监理打交道，深深感受着行业政策的变化，而我感触最深的，是房地产的一项项新政，催生着房地产开发商开发模式的转变。
一：专业开发模式宣告靠关系拿地开发成为过去
在8.31前，协议出让是拿地的主要模式。“当时有几百万就能圈一块地。”很多同行对此深有感触。靠关系与土地方签约，去发改委立项、再去规委跑规划指标，去办理证照手续。当时土地出让合同签了以后，只要交15%—20%的出让金就可以向下办理各种手续了，在8.31后两年时间内，很多在市场上倒手的土地，大多是此种类型的。
8.31后，政府各部门明显加强了管理。现在，不按出让合同交齐出让金，而且交完补偿款，国土局差一分钱也不会给你办土地证。没有土地证、规划用地许可证、规划工程许可证、开工证这四证，建委就不会办理预售许可证。而且四证不齐之前，银行不会提供开发贷。也就是说，只有充足的资金，才能开发房地产，宣告了“关系时代”的终结。
目前，活跃在京城的开发商，已经经过了第一轮洗礼。在这之中，中远、金隅、富力、金地、华润、北辰、万科等上市公司厚积薄发，显示了极强的实力。而没有项目的公司，只有望地兴叹。房地产行业正式跨入专业化时代和寡头时代，这对市场来说亦福亦祸，福是指这些公司开发的项目更加规范和专业，祸是指由于缺乏竞争，高房价时代在北京来说只是一个开始。
二：新政下政策性开发风险减少，开发周期缩短
在8.31前，开发商最大的困惑与担心，就是政策性风险。先立项，办土地手续，再办规划手续、开工手续、预售手续等，其政策性风险相当大，也就是说土地局合同签了，交钱了，但规委、建委、交委、教委、电力、市政各种审批只要一个办不下来，项目就完了。我就遇上过一个项目，土地款付了，在办理规划意见书前，由于交通评估没有通过，项目搁浅了，一拖就是4—5年，开发商欲哭无泪。
而现在这种情况根本改善了，经过两年左右的调整，在土地上市之前，园林、文物、电力、环境、交通、教育等已经取得了咨询意见，规划委员会依此办理规划意见，建委接着办理开工和预售手续。政府职能部门之间的关系以“联审会”的形式理顺了。交纳土地出让金和补偿金时，不再有任何不可知因素，从而减少了开发中的政策性风险。开发商只需要去琢磨市场，保证销售回款就可以了，而且由于手续办理比较公开透明，每一项都有时限，开发商对自己项目的开发周期有了把握，一般情况下可缩短3—6个月。
三：房地产开发商逐渐分化成了一级和二级两类
在8.31之后，北京市开始实行的招、拍、挂土地政策，客观上要求将土地开发分成了一级开发和二级开发两个部分。
一级开发商主要负责拆迁，达到“三通一平”或“七通一平”后，由土地储备中心向规委申请规划指标。一级开发商获得应得的补偿款，这部分补偿款由将来的二级开发商，在土地市场上竞得土地后，依合同支付。一级开发商所得补偿与实际支付之间的差额，就是开发商的利润。目前一级开发中有许多政策不明确的地方，政府部门拟订的2%和8%两种一级开发利润率，不仅不能准确界定，而且规范性的流程与规定仍需以制度的形式明确下来。
二级开发商即从土地市场上竞得土地，进行房地产开发建设的开发商。从签定土地出让合同开始，开发商马上可以开始产品的规划设计，取得规划用地许可证，以及规划工程许可证，进行招投标确定队伍后，取得开工证。在交齐土地出让金和支付一级开发商土地补偿金后，即可取得土地证，4证齐全且在项目面积预测后，即可办理预售许可证，这时开发商才开始回款。
在这个一、二级开发商开始分类的过程中，有的一级开发商也参加土地竞拍，再次取得了土地出让权，一、二级就是一家了，这种情况在北京土地市场经常发生。
由于土地开发分成了两部分，一级开发商负责拆迁，二级开发商负责开发建设，就减少了二级开发商由于拆迁而带来得风险，土地开发的利润也分成两部分为各自所得。
四：土地新政对开发模式影响巨大
1、 招标模式的广泛采用，使取得土地变得毫无把握
8.31初期，土地上市清一色采用挂牌，即当场竞价，价高者得。结果“地王”不断涌现，土地价格越拍越高。于是国土局被指责为“抬高地价而抬高房价”的始作俑者。
近期，国土局一反过去“只挂不招”的土地出让模式，只要是稍有规模的土地，一律采用招标模式，而且评标标准很明确，即不选高价投标者，代之以评标委员会事先拟订的“合理地价”。
这一手很厉害，房地产商全没主心骨了。土地价格降下来了不假，房价却未见丝毫下降的苗头。
2、 限价地和廉租房的推出更让开发商发慌
近期，北京市推出了三块限价地，土地的取得，不仅要竞地价，而且限房价。拿地的难度再次加大，所幸的是，不用为销售发愁了，等着符合条件得人排队来买就可以了。许多营销总监傻了眼：“得，弄两个保安组织排队就可以了，这不全失业了吗？”
3、 预售资金监管细则正在制订中
这项措施也会不同程度的影响开发商对好不容易才回笼的资金的利用。
4、 配套的前置审批对开发商要求更高
由建委牵头，规委、国土局下发的关于配套设施的验收，作为项目竣工验收前的一个条件之一。这项新政要求开发商必须重视工程施工计划的制订，特别是开发商普遍发愁的正式电的接通，对开发商在市政手续申办与施工提出了较高的要求。
尾声：当下北京的房地产市场不仅有市场化的影子，近期更加上了行政性手段的强有力调控。种种迹象表明，住房不再只是普通商品，更应是生活保障品，这将深远的影响这个敏感行业的走向。房地产开发商面临着前所未有的挑战，在经营模式和理念方面，必须不断调整创新，才会不落伍。